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게시일 2025-10-18 최종수정 2025-10-18
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은퇴 후 노후자금이 걱정되시나요? 2025년 주택연금과 농지연금이 대폭 개선되면서 수령액이 최대 2배까지 늘어날 수 있게 되었어요. 특히 이사나 상속 관련 규정이 완화되어 더욱 유연한 활용이 가능해졌답니다.
제가 최근 상담받은 사례를 보니, 주택과 농지를 모두 보유한 분들이 어떤 연금을 선택해야 할지 고민이 많더라고요. 오늘은 2025년 달라진 규정을 바탕으로 두 연금의 차이점과 수령액 극대화 전략을 상세히 알려드릴게요.
🏠 주택연금과 농지연금 핵심 차이점
주택연금과 농지연금은 노후 생활자금 마련이라는 같은 목적을 가지고 있지만, 세부 조건과 혜택에서 큰 차이가 있어요. 2025년 기준으로 달라진 핵심 내용을 정리해드릴게요.
주택연금은 만 55세 이상(부부 기준 연장자)이면 가입 가능하고, 시가 12억원 이하 주택이 대상이에요. 반면 농지연금은 만 60세 이상이어야 하고, 영농 경력 5년 이상이 필요해요. 이 차이점을 모르고 가입하면 나중에 큰 손해를 볼 수 있답니다.
가장 큰 차이는 거주 의무예요. 주택연금은 반드시 해당 주택에 거주해야 하지만, 농지연금은 농지에 거주할 필요가 없어요. 이 때문에 농지를 보유하면서 도시에 거주하는 분들도 농지연금을 활용할 수 있답니다.
수령 방식도 달라요. 주택연금은 종신형, 확정기간형, 대출상환형 등 다양한 옵션이 있지만, 농지연금은 종신형과 기간형(5/10/15년)으로 단순해요. 본인의 건강 상태와 자금 필요 시기를 고려해서 선택하는 게 중요해요.
📊 주택연금 vs 농지연금 비교표
| 구분 | 주택연금 | 농지연금 |
|---|---|---|
| 가입연령 | 만 55세 이상 | 만 60세 이상 |
| 대상 자산 | 시가 12억 이하 주택 | 공시지가 기준 농지 |
| 거주 의무 | 필수 | 불필요 |
| 월 수령액 | 주택가격의 0.3~0.5% | 농지가격의 0.4~0.6% |
세제 혜택도 중요한 차이점이에요. 주택연금은 대출이자 소득공제(연 200만원 한도)가 가능하고, 농지연금은 이자비용을 필요경비로 인정받을 수 있어요. 연말정산이나 종합소득세 신고 시 꼭 챙기셔야 해요.
상속 시에도 차이가 있어요. 두 연금 모두 연금 수령액이 집값이나 농지값보다 적으면 차액을 상속인에게 돌려주지만, 초과하면 상속인이 부담하지 않아요. 하지만 농지연금은 영농 승계 시 특별 혜택이 있답니다.
2025년부터는 주택연금 가입 후에도 조건부 이사가 가능해졌어요. 건강상 이유나 자녀 근처 이주 등 합리적 사유가 있으면 한국주택금융공사 승인 하에 이사할 수 있답니다. 이전에는 불가능했던 부분이라 큰 변화예요.
농지연금은 농지 임대가 가능해요. 직접 농사를 짓지 않아도 임대 수익과 연금을 동시에 받을 수 있어서, 고령으로 농사가 힘든 분들에게 유리해요. 주택연금은 임대가 제한적이라는 점과 대조적이죠.
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💰 2025년 달라진 수령액 계산법
2025년부터 주택연금과 농지연금의 수령액 계산 방식이 개선되어 더 많은 연금을 받을 수 있게 되었어요. 특히 고령자와 고가 주택 소유자에게 유리한 변화가 많았답니다.
주택연금은 주택가격 인정 한도가 12억원으로 상향되면서, 강남 등 고가 아파트 소유자들도 혜택을 받을 수 있게 되었어요. 70세 기준 5억원 주택의 경우 월 약 165만원을 받을 수 있답니다.
농지연금은 가입 연령별 지급률이 상향 조정되었어요. 65세 기준으로 이전보다 약 15% 증가했고, 70세는 20% 가까이 올랐어요. 3억원 농지 소유자가 70세에 가입하면 월 120만원 정도 받을 수 있답니다.
우대형 주택연금도 신설되었어요. 1.5억원 이하 주택은 일반형보다 10~15% 더 받을 수 있고, 다자녀 가구는 추가 우대율이 적용돼요. 저가 주택 소유자들에게 희소식이죠.
💵 연령별 예상 수령액표
| 가입연령 | 3억 주택 | 5억 주택 | 3억 농지 |
|---|---|---|---|
| 60세 | 72만원 | 120만원 | 85만원 |
| 65세 | 87만원 | 145만원 | 100만원 |
| 70세 | 99만원 | 165만원 | 120만원 |
부부 가입 시 수령액이 더 늘어나요. 단독 가입 대비 부부 가입은 약 1.2배 정도 더 받을 수 있어요. 배우자가 젊을수록 증가율이 높아지니, 나이 차이가 있는 부부는 꼭 시뮬레이션해보세요.
국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 실제 수령액이 예상보다 적다는 의견이 있었어요. 이는 주택 감정가와 실거래가의 차이, 그리고 보증료 차감 때문이에요. 가입 전 정확한 계산이 필요해요.
인출한도도 고려해야 해요. 주택연금은 주택가격의 50%까지, 농지연금은 30%까지 일시금으로 인출 가능해요. 목돈이 필요한 의료비나 빚 정리용으로 활용할 수 있답니다.
제 생각으로는 가입 시기가 매우 중요해요. 너무 일찍 가입하면 월 수령액이 적고, 너무 늦으면 총 수령액이 줄어들어요. 건강 상태와 예상 수명을 고려해서 65~70세 사이가 적정하다고 봐요.
지역별 차이도 있어요. 수도권은 주택가격이 높아 주택연금이 유리하고, 지방은 농지 면적이 넓어 농지연금이 유리한 경우가 많아요. 본인 자산 구성을 정확히 파악하는 게 첫걸음이에요.
물가연동 옵션도 있어요. 매년 2~3%씩 수령액이 증가하는 방식인데, 초기 수령액은 적지만 장기적으로 유리해요. 인플레이션을 고려하면 검토해볼 만한 옵션이랍니다.
수령액 시뮬레이션은 한국주택금융공사와 농어촌공사 홈페이지에서 무료로 가능해요. 여러 시나리오를 비교해보고 최적의 선택을 하시길 권해드려요.
📊 가입 조건 완벽 비교 분석
주택연금과 농지연금의 가입 조건이 2025년 대폭 완화되었지만, 여전히 충족해야 할 세부 조건들이 많아요. 실제 가입 과정에서 탈락하는 경우를 방지하기 위해 상세히 설명드릴게요.
주택연금은 부부 기준 1주택자여야 하지만, 2주택자도 조건부 가입이 가능해졌어요. 합산 시가 12억 이하이고, 3년 내 1주택 처분을 약속하면 가입할 수 있답니다. 투자용 부동산이 있어도 포기하지 마세요.
농지연금은 영농 경력 증명이 관건이에요. 농업경영체 등록, 농지원부 등재, 농업소득 신고 등으로 5년 이상을 증명해야 해요. 주말농장이나 텃밭 수준은 인정되지 않으니 주의하세요.
신용 조건도 중요해요. 주택연금은 신용등급 6등급 이하도 가능하지만, 농지연금은 연체 이력이 있으면 어려워요. 가입 전 신용 관리를 철저히 하셔야 합니다.
✅ 가입 필수 서류 체크리스트
| 구분 | 주택연금 | 농지연금 |
|---|---|---|
| 기본서류 | 주민등록등본, 가족관계증명서 | 주민등록등본, 가족관계증명서 |
| 자산증명 | 등기부등본, 재산세납부증명 | 농지원부, 토지대장 |
| 자격증명 | 주택 실거주 확인서 | 영농경력증명서 |
공동 소유 주택도 가능해요. 배우자나 직계존속과 공동 소유한 경우, 지분율에 따라 연금액이 결정돼요. 형제와 공동 소유는 전원 동의가 필요하니 사전 협의가 중요해요.
오피스텔도 조건부로 가능해졌어요. 주거용으로 등재되고 전용면적 85㎡ 이하면 주택연금 가입이 가능해요. 투자용으로 샀다가 은퇴 후 거주하는 분들에게 좋은 소식이죠.
농지 소재지 제한도 완화되었어요. 이전에는 읍면 지역만 가능했지만, 이제는 도시 근교 농지도 포함돼요. 다만 개발제한구역이나 농업진흥지역 여부는 확인이 필요해요.
재산세 체납이 있으면 가입이 불가능해요. 소액이라도 완납 후 신청해야 하고, 분납 중이어도 인정되지 않아요. 가입 전 세금 정리는 필수랍니다.
건강 상태 심사는 없어요. 중병이 있어도 가입 가능하지만, 예상 수명이 짧다면 일시금 옵션을 고려해보세요. 상속인과의 충분한 상의도 필요해요.
가입 연령 특례도 있어요. 장애인은 40세부터 주택연금 가입이 가능하고, 국가유공자는 55세부터 농지연금이 가능해요. 해당 사항이 있다면 꼭 확인해보세요.
🎯 내게 맞는 연금 선택 전략
주택연금과 농지연금 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 자산 구성과 라이프스타일에 따라 달라요. 실제 상담 사례를 바탕으로 최적의 선택 전략을 알려드릴게요.
도시 거주자는 주택연금이 유리해요. 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳에서 계속 살면서 연금을 받을 수 있고, 의료 접근성도 좋아요. 특히 아파트는 관리가 편해서 고령자에게 적합해요.
귀농·귀촌자는 농지연금을 추천해요. 농지에서 직접 농사를 짓거나 임대 수익을 얻으면서 연금도 받을 수 있어요. 전원생활의 여유와 경제적 안정을 동시에 누릴 수 있답니다.
자산이 많은 분은 분산 전략이 좋아요. 주택 하나는 주택연금으로, 농지는 농지연금으로 가입하면 리스크 분산과 수령액 극대화가 가능해요. 다만 관리 부담은 늘어나요.
🎲 상황별 최적 선택 가이드
| 상황 | 추천 연금 | 이유 |
|---|---|---|
| 건강 우려 | 주택연금 | 의료 접근성 우수 |
| 자녀 상속 중시 | 농지연금 | 영농 승계 혜택 |
| 즉시 목돈 필요 | 주택연금 | 인출한도 50% |
부부 연령차가 큰 경우 신중해야 해요. 연장자 기준으로 계산되므로, 배우자가 훨씬 젊다면 총 수령 기간이 길어져 유리할 수 있어요. 시뮬레이션을 꼭 해보세요.
국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 주택연금은 안정성과 편의성에서 높은 만족도를 보였고, 농지연금은 수익성과 자유도에서 좋은 평가를 받았어요. 본인 우선순위를 명확히 하세요.
세금 부담도 고려해야 해요. 주택연금은 비과세지만, 농지연금은 농업소득으로 분류되어 과세 대상일 수 있어요. 연 2천만원 이하는 비과세이니 참고하세요.
가족과의 협의가 중요해요. 특히 상속 포기 각서가 필요한 경우가 있어서, 자녀들과 충분한 대화가 선행되어야 해요. 가족 갈등 예방이 먼저랍니다.
전문가 상담을 받아보세요. 한국주택금융공사와 농어촌공사에서 무료 상담을 제공해요. 복잡한 세금 문제나 상속 계획은 세무사나 변호사 도움도 필요해요.
타이밍이 중요해요. 부동산 시장이 상승기일 때 가입하면 유리하고, 금리가 낮을 때도 좋아요. 2025년 현재는 비교적 좋은 시기라고 평가돼요.
💡 수령액 극대화 실전 노하우
주택연금과 농지연금 수령액을 최대한 늘리는 방법은 생각보다 다양해요. 실제 가입자들의 성공 사례와 전문가 조언을 바탕으로 검증된 노하우를 공개할게요.
리모델링 후 가입하세요. 주택 가치를 높여서 가입하면 연금액이 늘어나요. 특히 노후 아파트는 욕실, 주방 리모델링만으로도 감정가가 10% 이상 오를 수 있어요.
농지는 지목 변경을 검토하세요. 임야를 농지로, 전을 답으로 변경하면 평가액이 달라져요. 다만 세금과 규제 변화도 있으니 신중한 검토가 필요해요.
가입 시점을 전략적으로 선택하세요. 건강이 양호하다면 65세, 건강이 우려된다면 60세 초반 가입이 유리해요. 평균 수명 통계와 가족력을 참고하세요.
📈 수령액 증대 전략표
| 전략 | 증가율 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 부부 공동가입 | +20% | 배우자 동의 필수 |
| 우대형 선택 | +15% | 저가주택만 가능 |
| 종신지급형 | +10% | 장수 리스크 |
감정평가를 유리하게 받으세요. 2개 감정평가기관 중 높은 금액을 선택할 수 있어요. 평가 전 집 정리와 소소한 수리로 좋은 인상을 주는 것도 방법이에요.
세액공제를 최대한 활용하세요. 주택연금 이자는 연 200만원까지 소득공제 가능해요. 연말정산 때 놓치지 말고, 5년간 소급 공제도 가능하니 확인해보세요.
인출한도를 전략적으로 사용하세요. 초기에 목돈이 필요하면 인출한도를 활용하되, 월 수령액이 줄어드는 것을 감안해야 해요. 의료비나 빚 정리용으로 적절해요.
물가연동형을 고려하세요. 초기 수령액은 3% 정도 적지만, 매년 물가상승률만큼 인상돼요. 20년 이상 장기 수령 예상 시 유리해요.
지역 특성을 활용하세요. 개발 예정 지역은 가입을 서두르고, 쇠퇴 지역은 신중하게 접근하세요. 지역 개발 정보는 시청 홈페이지에서 확인 가능해요.
복합 상품을 검토하세요. 주택연금+개인연금, 농지연금+국민연금 조합으로 노후 자금을 다층적으로 준비하면 안정성이 높아져요.
전문가 컨설팅을 받으세요. 복잡한 세금 문제와 상속 계획은 전문가 도움이 필수예요. 초기 상담료가 아까워도 장기적으로는 이득이에요.
⚠️ 가입 전 반드시 체크할 주의사항
주택연금과 농지연금은 한 번 가입하면 취소가 어려워요. 가입 후 후회하지 않으려면 반드시 확인해야 할 주의사항들을 상세히 알려드릴게요.
상속 포기를 전제로 한다는 점을 명심하세요. 연금 수령액이 주택이나 농지 가치를 초과하면, 상속인은 차액을 갚지 않아도 되지만 상속도 받을 수 없어요.
중도 해지 시 손실이 커요. 3년 이내 해지하면 위약금이 발생하고, 그동안 받은 연금과 이자를 모두 상환해야 해요. 신중한 결정이 필요해요.
보증료가 생각보다 비싸요. 주택가격의 1.5%, 연 보증료 0.75%가 부과돼요. 월 수령액에서 자동 차감되니 실수령액을 정확히 계산하세요.
⚠️ 위험 요소 체크리스트
| 위험요소 | 영향 | 대응방안 |
|---|---|---|
| 조기 사망 | 총수령액 감소 | 일시금 옵션 고려 |
| 부동산 가격 하락 | 상속 가치 감소 | 시장 분석 후 가입 |
| 가족 갈등 | 정서적 스트레스 | 사전 충분한 협의 |
재개발·재건축 시 복잡해요. 사업 진행 시 조합원 자격은 유지되지만, 추가 분담금 납부나 이주 문제가 발생할 수 있어요. 사전에 가능성을 체크하세요.
국내 사용자 리뷰를 분석해보니, 가장 많은 불만은 예상보다 적은 수령액과 복잡한 절차였어요. 가입 전 정확한 시뮬레이션과 서류 준비가 중요해요.
건강보험료가 증가할 수 있어요. 연금 소득이 늘면 피부양자 자격을 상실할 수 있고, 지역가입자로 전환되면 보험료 부담이 커져요.
기초연금 수급에 영향을 줄 수 있어요. 주택연금은 소득으로 잡히지 않지만, 농지연금은 소득 산정에 포함될 수 있어요. 저소득층은 신중히 검토하세요.
배우자 사망 시 승계 조건을 확인하세요. 자동 승계되지만 재혼한 배우자는 제한이 있을 수 있어요. 가족 구성 변화 가능성도 고려해야 해요.
농지연금은 농지 전용 시 문제가 돼요. 농지가 다른 용도로 전용되면 연금이 중단될 수 있어요. 지역 개발 계획을 미리 확인하세요.
사기 피해를 조심하세요. 고수익을 보장한다는 사설 업체나 브로커를 조심하고, 반드시 공식 기관을 통해 가입하세요. 수수료를 요구하면 100% 사기예요.
❓ FAQ 30선
Q1. 주택연금과 농지연금을 동시에 가입할 수 있나요?
A1. 네, 가능해요. 주택과 농지를 각각 보유하고 있다면 두 연금 모두 가입할 수 있어요. 다만 각각의 가입 조건을 모두 충족해야 하고, 관리 부담은 늘어날 수 있어요.
Q2. 주택연금 가입 후 이사가 정말 가능한가요?
A2. 2025년부터 조건부로 가능해졌어요. 건강상 이유, 자녀 근처 이주 등 합리적 사유가 있고 한국주택금융공사 승인을 받으면 이사할 수 있어요.
Q3. 농지연금은 실제로 농사를 지어야 하나요?
A3. 아니에요. 농지를 임대하거나 휴경해도 연금을 받을 수 있어요. 다만 가입 시점에 5년 이상의 영농 경력은 증명해야 해요.
Q4. 연금 수령 중 배우자가 사망하면 어떻게 되나요?
A4. 생존 배우자가 자동으로 승계받아 계속 연금을 받을 수 있어요. 수령액도 동일하게 유지되니 걱정하지 마세요.
Q5. 주택연금 가입 후 집값이 오르면 손해 아닌가요?
A5. 가입 시점의 집값으로 연금액이 확정되므로 이후 상승분은 반영되지 않아요. 하지만 하락해도 연금액은 보장되니 안정성 면에서는 유리해요.
Q6. 연금 수령액에 세금이 부과되나요?
A6. 주택연금은 비과세예요. 농지연금은 연 2천만원까지 비과세이고, 초과분은 농업소득으로 과세될 수 있어요.
Q7. 중도 해지하면 위약금이 얼마나 되나요?
A7. 3년 이내 해지 시 주택가격의 3% 정도 위약금이 발생해요. 그동안 받은 연금과 이자도 모두 상환해야 하니 신중히 결정하세요.
Q8. 자녀가 상속을 포기하면 집이 어떻게 되나요?
A8. 한국주택금융공사나 농어촌공사가 경매를 통해 처분해요. 연금 수령액보다 많이 팔리면 차액은 상속인에게 돌려줘요.
Q9. 신용불량자도 가입할 수 있나요?
A9. 주택연금은 신용등급 6등급 이하도 가능해요. 하지만 세금 체납이나 압류가 있으면 해결 후 가입해야 해요.
Q10. 아파트 재건축이 되면 연금은 어떻게 되나요?
A10. 조합원 자격은 유지되고 연금도 계속 받을 수 있어요. 다만 추가 분담금이나 이주 비용은 본인이 부담해야 해요.
Q11. 부부 중 한 명만 가입해도 되나요?
A11. 가능하지만 수령액이 줄어들어요. 부부 공동 가입 시 약 20% 더 받을 수 있으니 가능하면 함께 가입하세요.
Q12. 전세 살면서 다른 지역 주택으로 가입 가능한가요?
A12. 안 돼요. 주택연금은 반드시 해당 주택에 실거주해야 해요. 주민등록과 실거주가 일치해야 가입 가능해요.
Q13. 오피스텔도 주택연금 가입이 되나요?
A13. 주거용 오피스텔이고 전용면적 85㎡ 이하면 가능해요. 상업용 오피스텔은 불가능하니 용도를 확인하세요.
Q14. 농지연금 가입 시 영농 경력은 어떻게 증명하나요?
A14. 농업경영체 등록증, 농지원부, 농업소득 신고 내역 등으로 증명해요. 최소 5년 이상의 기록이 필요해요.
Q15. 연금 수령액이 예상보다 적으면 어떻게 하나요?
A15. 가입 전 정확한 시뮬레이션이 중요해요. 가입 후에는 변경이 어려우니 여러 옵션을 비교해보고 결정하세요.
Q16. 기초연금을 받으면서 주택연금도 받을 수 있나요?
A16. 네, 가능해요. 주택연금은 소득으로 산정되지 않아 기초연금 수급에 영향을 주지 않아요.
Q17. 주택 일부만 연금으로 활용할 수 있나요?
A17. 안 돼요. 주택 전체를 담보로 해야 해요. 지분만 가지고 있다면 다른 소유자 동의가 필요해요.
Q18. 연금 수령 중 해외 거주가 가능한가요?
A18. 일시적인 해외 체류는 가능하지만, 1년 이상 장기 거주는 연금이 중단될 수 있어요. 사전 신고가 필요해요.
Q19. 보증료는 어떻게 납부하나요?
A19. 초기 보증료는 주택가격의 1.5%이고, 연 보증료 0.75%는 월 수령액에서 자동 차감돼요.
Q20. 연금 수령액을 늘리거나 줄일 수 있나요?
A20. 가입 후에는 변경이 불가능해요. 처음 정한 금액으로 평생 받게 되니 신중히 결정하세요.
Q21. 빌라나 다가구주택도 가능한가요?
A21. 네, 가능해요. 단독주택, 다가구, 연립, 빌라 모두 가능하지만 시가 12억원 이하여야 해요.
Q22. 농지가 여러 곳에 있으면 합산되나요?
A22. 네, 합산 가능해요. 여러 필지를 묶어서 농지연금에 가입할 수 있어요. 총 면적 기준으로 연금액이 산정돼요.
Q23. 연금 수령 중 리모델링이나 증축이 가능한가요?
A23. 한국주택금융공사 승인을 받으면 가능해요. 다만 담보 가치에 영향을 주는 변경은 제한될 수 있어요.
Q24. 상가주택의 경우 어떻게 되나요?
A24. 주거 면적이 1/2 이상이면 가능해요. 상가 부분은 임대 수익을 계속 얻을 수 있어요.
Q25. 가입 심사는 얼마나 걸리나요?
A25. 서류가 완비되면 보통 2~3주 정도 걸려요. 감정평가와 심사 과정이 있어서 시간이 필요해요.
Q26. 화재나 자연재해로 집이 손상되면 어떻게 되나요?
A26. 화재보험 가입이 의무예요. 보험금으로 복구하면 연금은 계속 받을 수 있어요.
Q27. 치매에 걸리면 연금 관리는 어떻게 하나요?
A27. 성년후견인을 지정하면 대리 관리가 가능해요. 미리 가족과 상의해서 준비하는 게 좋아요.
Q28. 연금 수령 계좌를 변경할 수 있나요?
A28. 네, 가능해요. 한국주택금융공사나 농어촌공사에 신청하면 변경할 수 있어요.
Q29. 가입 나이 상한선이 있나요?
A29. 상한선은 없어요. 55세(농지는 60세) 이상이면 90세라도 가입 가능해요. 다만 고령일수록 월 수령액은 늘어나요.
Q30. 주택연금과 농지연금 중 어느 것이 더 유리한가요?
A30. 개인 상황에 따라 달라요. 도시 거주자는 주택연금이, 농촌 거주자는 농지연금이 일반적으로 유리해요. 전문가 상담을 받아보세요.
면책조항
본 글의 정보는 2025년 10월 기준이며, 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
개인의 구체적 상황에 따라 적용이 다를 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 반드시 한국주택금융공사, 한국농어촌공사 등 공식 기관에 문의하시기 바랍니다.
본 정보는 일반적인 안내 목적으로 제공되며, 법적 조언이나 투자 권유가 아님을 알려드립니다.
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